长租公寓的新寒冬：青客们再闯鬼门关

2020年春节应该是很多行业期待推动经济复苏的春天，却成了黑天鹅事件。“躺在家里为社会做出贡献”、“呆在家里就是做贡献”气氛下，酒店、餐饮、电影行业首先受到负面影响。随着疫情时间线的延长，租赁市场难以独善其身。

为应对疫情影响，多个长期租赁公寓平台推出了相关租金减免或其他优惠措施。然而，一些长期租赁公寓平台的措施在网上引起了很多争议，如蛋壳单方面强制降租引起房东不满、青客免租被指促销捆绑疫情、自由借疫情起价等。长期租赁公寓行业未能等到春季返乡潮租房高峰期，在疫情和争议中生存。

事实上，长期租赁公寓的寒冬早在2019年就开始蔓延。在自由、蛋壳等行业巨头的压力下，2019年11月5日流血上市“国内长租公寓第一股”青客没能借此机会扭转乾坤。青客上市仅10个交易日内破发，给原本在长夜的长租公寓行业蒙上了阴影。

2020年1月6日，青客公布上市后首份财务报告。2019年第四季度，青客实现收入3.358亿元，较去年同期增长13.1%；公司净亏损1.251亿元，较去年同期下降29%；调整后EBITDA(非美国通用会计准则)人民币负3140万元，比去年同期减少46.9%。

青客的财务报告并不优秀，这使得资本市场退步于难以盈利的长期租赁公寓行业。青客第四季度财务报告发布后，1月7日美国股市收盘后，青客股价为11.48美元/股，较最高点下跌近50%。三年内，青客损失近11亿元，这也是他不得不面对的问题。

烧钱、回报周期长、资产重等都是青客无法盈利的原因。当这些问题还没有解决的时候，盈利只是青客遥远的梦想，如何争取资本市场的心已经成为经济寒冬中疫情的重击。

烤架上的长租公寓

“我还活着！”这是青客在纳斯达克上市后的创始人兼CEO回国后，金光杰看到了同行们说的第一句话。

活着已经成为许多长期租赁公寓平台深陷亏损泥潭的目标，这与长期租赁公寓行业仍处于快速发展时期形成了鲜明对比。根据艾媒咨询的数据，2018年国内租赁市场房屋面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积达到80.6亿平方米；2018年中国租赁市场租赁人口达到2.1亿，预计2022年达到2.4亿。

Fastdata极数调查显示，近三年来，银行住房租赁信贷突破1.2万亿元，企业住房租赁ABS债券发行超过1370亿元，自2019年前十个月以来，风险投资基金融资长期租赁公寓近120亿元。

与此同时，国内年轻人租赁观念的变化也在促进租赁市场的发展。长期租赁公寓的主要受众是白领，其中43%被认为可以接受终身租赁观念。

然而，在长租公寓看似光明前景的情况下，2017年以来，长租公寓“国内住房租赁市场元年”到2019年，只有两年时间，到处都开始发雷。

“长租公寓爆仓一定比P2P暴雷更厉害。”2018年，我爱我家副总裁胡景晖在媒体发布会上成了预言。

高进低出一直是长期租赁公寓的痛点。为了抓住市场规模，扩大自己的住房，许多长期租赁公寓平台毫不犹豫地以20%-40%的市场价格购买住房，导致成本上升和租金飙升。在这种情况下，资本链已经成为长期租赁公寓平台的生命之门。一旦资本链断裂，长期租赁公寓平台就开始出现问题。

据相关公共信息统计，2019年资金链断裂的长期租赁公寓平台有53个，其中破产跑路45个，收购4个，拖欠未付租金4个。

“青客的上市给了我们整个行业鸡血。”新派公寓CEO王戈红说。2019年底，在长期租赁公寓行业惨淡中上市的年轻客户，让很多从业者松了一口气。2020年春节后的租房高峰期给了长期租赁公寓行业一点希望，但疫情的出现几乎打散了市场复苏的可能性。

一方面，作为“国内长租公寓第一股”，青客上市后没有顺利上岸，仍在亏损的泥潭中挣扎。 根据青客2020年1月6日发布的最新财务报告数据，2019年青客净收入为人民币12.33亿元，财年增长38.6%；营业成本和费用为16.821亿元，比上一财年增长27.8%；净亏损为4.98亿元，仅比上一财年减少0.3%。

另一方面，疫情延长了复工周期，在家灵活办公延迟和分散了流动人口返程，从而降低了对租赁的需求。 新客户和住房的减少降低了长期租赁公寓企业的收入，而高成本一如既往地使其困难。壳牌研究所数据显示，2020年1月，18个重点城市住房租赁总成交量环比下降40.99%，较2019年2月春节下降18.21%；新客户和住房总数环比下降42.64%和48.28%。

长期租赁公寓行业长期处于亏损的烤架之上，现在又增加了一场疫情，让长期租赁公寓行业遭受痛苦。其中，因上市而备受关注的青客不能隔岸观火。上市后，青客需要连续出现相应的问题。

IPO也不能补钱袋

“第一股长租公寓”名人花落谁家的争论历史悠久。当他们专注于行业巨头的自由和蛋壳时，他们被排名第三的青客悄悄赢了。但是青客CEO金光杰的上市梦想并不完美，流血上市并没有让青客吹响胜利的号角。

青客早些时候声称上市筹款规模达到1亿美元，但实际上上上市时筹资金额只有4590万美元，几乎是原来的一半。此外，青客17.00美元的发行价仅在7个交易日内跌破，甚至在2019年12月13日徘徊在9.8美元左右。

虽然上市开辟了融资渠道，但青客创始人兼CEO金光杰还是感叹，青客去美国上市并不容易。“在纳斯达克IPO，心情很复杂。有一个词我可以用来形容，那就是‘贵’，有多贵？例如，一个美国公寓品牌在纳斯达克上市花了将近五年的收入，这是一个巨大而昂贵的成本。”

匆忙上市的背后是青客“资不抵债”困境。截至2019年6月底，的信息，截至2019年6月底，青客总资产为20.35亿元，总负债为27.03亿元，资产负债率高达132.83%。面对钱袋泄漏的压力，青客只能寻求上市来缓解资本危机。

在青客的招股说明书中，收入的快速增长是最引人注目的地方。2017年青客总收入达到5.22亿元，2018年8.89亿元，同比增长70%以上。2019年第四季度财务报告中，2019年财务年净收入达到12.33亿元，同比增长38.6%。

但对于青客来说，高亏损也是如影随影。2017年青客亏损2.45亿元，2018年4.99亿元，2019年4.98亿元，仅比去年减少0.3%。

除了高增长不能摆脱高损失外，绿客扩张速度的放缓也是一个明显的问题。从拿房模式来看，青客属于分散式公寓运营商，即从多个房东收房，转化为多个单间租给房客，从中赚取租金差。青客成为全国性企业最重要的一点是其初始住房数量的快速扩张。从2012年底到2018年底，青客的住房数量从900多间达到9.12万间，复合年增长率为114%。

青客创始人兼CEO金光杰曾表示，只有当公寓数量达到12万名青年客户时，才能盈利。然而，根据2020年1月6日发布的最新财务报告数据，青年客户的住房数量为9.96万套，与去年同期的9.65万套相比，增长最小，远非12万套住房的目标。

绿色客户钱袋的漏洞难以弥补，再加上我不知道什么时候能实现的利润目标，让绿色客户看起来不那么坚定。除了长期租赁公寓行业从野蛮回归理性的间接因素外，更重要的是，长期租赁公寓行业的租金贷款也得到了遏制。

续期租金贷款受阻

杭州长租公寓鼎家，2018年2月获得千万融资，同年8月宣布“爆仓”，据说由于管理不善，资本链断裂，停止继续运营。鼎佳仓位爆炸的直接后果是约4000名租户受损，涉及6个在线贷款平台，使租金贷款浮出水面。

“租金贷”也就是说，当租户与长期租赁公寓平台签订合同时，他们还与金融机构签订贷款合同。金融机构为签订合同的租户支付年租金，租户每月向金融机构偿还贷款。然而，大多数长期租赁公寓平台在与租户签订合同时不会明确告知租金贷款的相关事宜，租户知之甚少。

由于长期租赁公寓平台与房东的支付存在时差，长期租赁公寓平台通常将金融机构支付的租金用于抢占市场或投资其他项目。这样，长期租赁公寓平台资金有流通空间，但只要长期租赁公寓平台投资粗心，由于资本链问题和破产，房东不能收到租金必然会收回房屋，所以此时租户不仅要面对没有住房，还要承担金融机构的分期贷款。

租金贷款是许多长期租赁公寓雷电背后的重要原因之一。为杜绝长期租赁公寓行业的混乱，有关部门对长期租赁公寓平台提出租金贷款不得超过租金收入的30%，不得诱导租户签订租金贷款。

租金贷款无疑是长期租赁公寓平台的利刃。 根据青客的招股说明书，截至2019年6月30日，青客已与11家金融机构达成合作，为分期租赁贷款提供融资。青客租赁的65.2%房屋租金由分期租赁贷款支付。截至2019年6月30日，与青客合作的最大、第二大金融机构占未偿租赁贷款总额的50.5%和29.5%。

加强租金贷款监管政策，无疑会影响青客高杠杆的现金流和金融租金。根据青客2020年1月6日发布的最新财务报告数据，青客净收入3.35亿元，其中租赁服务收入达到2.96亿元，占88.35%。

在没有找到其他高增长收入来源的情况下，失去了租金贷款的支柱，青客的利润和赛马圈成为挑战，青客的其他漏洞也使其在漫长的低迷中充满了瑕疵。

二房东房漏难补

作为租户和房东之间的第二个房东，如何实现可持续利润是许多长期租赁公寓平台的一个难题。随着青客自身内部问题越来越明显，旧的困难使青客的步伐越来越沉重。

1.装修坑难出

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，“长期租赁公寓的最高回报率不得超过1%。如果租金再翻一番，你仍然会赔钱。做赚钱的事，不做不赚钱的事。不要像许多企业家一样为烧钱而自豪。这是一条不归路。”

二房东租房差价难赚，一是疯狂提价收房，二是二房东面临的装修坑难出。“你能活得更好。”这是一个广为流传的流传的广告语言。装修的舒适性和完整性是长期租赁公寓平台的卖点之一，因此租赁的再装修是长期租赁公寓平台的主要支出。

从青客的招股说明书中可以看出，截至2019年上半年，青客的租赁单位为96854间，平均月租金为1149元，租金差为25%。从以上数据可以看出，青客每个房间的月差价为287元，期间每个房间的装修成本为1.47万元，也就是说，回收装修成本需要4-5年的年轻客户，不包括期间的管理费用。

除了装修成本高，青客还要面对公寓装修的合规性。

为了快速回收成本，长期租赁公寓平台将在获得房屋后迅速将房屋推向租户，因为房屋空置时间越长，第二个房东的损失就越大。金光杰曾表示，除了市场不乐观外，长期租赁公寓平台的资本问题也过高。

在这种情况下，公寓装修往往不合格。2018年，免费甲醛房的问题在公众面前曝光。到目前为止，公众仍然担心长期租赁公寓的甲醛事件，青年客户因甲醛问题被投诉的消息并不少见。

如何平衡装修成本和公寓装修的合规性，是青客盈利的必由之路。

2.性价比牌难打

青客，就像他的名字一样，做年轻人的生意。青客主要面向刚步入社会、事业初期、收入低的年轻人。

“月租金低于2000元的长租公寓NO.1”是青客自己标榜的标签。根据青客招股说明书，青客的平均税前月租金只有1149元，而蛋壳的平均月收入为2155元，性价比确实更吸引租户。根据艾媒咨询的数据，无论以何种形式租房，对于大多数公寓观众来说，月租价格在1500-2000元之间，月租价格在3000元以上的人不到4%。

但需要注意的是，青客更倾向于偏远便宜的房子，这种定位增加了青客对装修成本的投入。根据青客招股说明书，每个房间的装修成本为1.47万元；蛋壳披露的数据显示，每个房间的装修成本约为1.04万元。

还有青客“N+1”该模型也面临着监管问题。2019年7月，北京明确规定租赁应以原规划设计为最小租赁单位，不得分割租赁房屋内部结构“N+1”红灯模式亮。虽然上海地区仍然被认可“N+1”模式，但也有更严格的规定，单一住房客厅的使用面积不能小于12平方米，只能分隔一个房间出租，需要按照相关政策报告。

这样，青客可以租用的单位减少，收入自然会受到影响，青客能否一如既往地保证性价比变得难以形容。

2020年1月6日发布的2019年第四季度财务报告中，可用租赁单位9.72万人，同比增长13.7%。在租赁单位增长缓慢的同时，2019年青客租金利差Q财务报告仅降低19.1%，去年同期降低25.7%。

对于租赁收入占80%以上的青客来说，租赁的房屋数量与青客的命运密切相关。青客的创始人兼CEO金光杰认为，3万-5万间的规模是长期租赁公寓企业生存的底线。“N+1”模式保证性价比，继续扩大规模，模式受阻，青客仍处于亏损状态。

3.口碑下滑难解

青客上市后，金光杰“品牌公寓CEO年会”上吐苦水：“有人指着青科的报告说，今年亏了几亿，去年亏了几亿。这么多年，我们一起亏了几亿。但换句话说，这几年我们用自己的钱补贴了几亿租客吗？为什么我们都要被骂补贴几亿？这对我们来说太不公平了。”

尽管金光杰认为青客受了委屈，但不可否认的是，青客的声誉越来越低。

不仅是青客至今没有盈利的困境，更是青客与租客、房东之间的矛盾越来越大。在黑猫和聚诉网上，有2432条和1138条关于青客的投诉，其中款难退、租金贷款、房东租金、网费高、服务差等问题频发生。在青客上市仅两个月后，在南京的子公司就登上了“黑榜”，租客和房东都陷入了维权的漩涡。在2019年3·在15期间，媒体对青客的各种问题报道并不少见。

青客招股说明书中披露的信息也说明了问题。近年来，青客与租户签订的平均合同期限为11.7个月，但47.3%的租户在合同到期前已退还租金，只有5.1%的租户选择续租。在2020年1月6日发布的最新财务报告中，2019财年的销售和营销费用同比增长14.9%至1.35亿元，这与青客树立自身形象无关。

如果租客和房东之间的青客不能很好地解决相关问题，千里之穴可能会崩溃于口碑。

黎明前的战争

“在青客上市的那天，除了中央公园，整个纽约时代广场都被它的绿色覆盖，非常强大。这证明了长期租赁公寓行业是有价值的，青客银行，其他人也可以。”新派公寓的CEO王戈宏在“品牌公寓CEO年会”上发言。

随后，长期租赁公寓平台蛋壳的上市加剧了长租公寓行业的白热化。

众所周知，长期租赁公寓行业烧钱、回报周期长、资产重等问题仍难以解决。外国二房东WeWork估值从近500亿美元暴跌到不到200亿美元，这也表明二房东的生意不容易做。尽管长期租赁公寓面向公众，WeWork面向创业，但其亏损状态与国内长租公寓没有太大区别。

长期租赁公寓行业仍处于长夜。虽然青科率先在长期租赁公寓行业的两大巨头之前自由上市，但两者之间仍存在一定差距。

截至2019年9月30日，青客拥有9.96万套出租房屋，95.8%的房屋位于以上海为中心的长江流域城市群，贡献了97.5%的收入。这些房子大多位于上海，北京、南京、武汉等地的青客直到2018年左右才开始进军。

根据蛋壳招股说明书，蛋壳在中国13个城市运营。截至2019年11月30日，蛋壳租赁房屋43.2万套，其中蛋壳占北京、上海、广州、深圳等地区房屋的近一半。最近宣布自由住房规模已超过100万套，全国9个城市业主近45万套，入住率达到95%，居行业第一。

与两者相比，青客不仅规模弱，城市分布也存在一线城市扩张不足的问题。

根据Fastdata极数《2019年中国长期租赁公寓产业发展分析报告》:2019年，一线城市长期租赁公寓用户占53.85%，新一线占35.08%。主要竞争在一线和新一线城市，新一线成为增量市场。

在长期租赁公寓行业马太效应加剧的情况下，青客能否在黎明前的黑暗时刻拯救自己至关重要。

结语

青客在长期租赁公寓行业的惨淡中几经波折上市，给了很多长期租赁公寓平台信心，但不可否认的是，长期租赁公寓行业的春天还没有到来。2020年春节后，长期租赁公寓行业等待的高峰期也受到疫情影响，没有复苏，甚至雪上加霜。

如何解决自己的许多问题是实现盈利的关键。在行业马太效应下，如何在激烈的竞争中度过行业从野蛮到理性的阶段，是长期租赁公寓行业的重要组成部分。

文/刘旷微信官方账号，ID：liukuang110