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房产抵押贷款的风险

大家对于题目的内容是否都了解呢?为了帮助大家更好地了解到相关的,小编整理了以下的相关内容,赶快跟着小编一起来看看吧。一、存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则…

你们都知道这个话题的内容吗?为了帮助您更好地了解相关的法律知识,您必须整理以下相关内容,跟随小边看看。

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一、房地产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1.抵押物难以处置。按照买卖不破租赁的原则,借款人即使不能按时还贷,银行也很难处理抵押房产,因为租赁仍然有效。2.租金收入难以获得。在借款人与银行签订贷款合同之前,如果与抵押房地产承租人签订长期租赁协议,并要求承租人一次性支付租金;或借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将难以获得租金收入偿还贷款。3.抵押品拍卖价格不公平。如果借款人未能按时偿还贷款,银行有权处置抵押财产以偿还贷款。当银行拍卖抵押物时,根据我国现行法律,承租人有优先购买权,可以采取措施故意降低拍卖价格。(二)抵押登记权风险1.一物多押风险。《担保法》第三十五条第二款规定:财产抵押后,财产的价值大于担保债权的余额,可以再次抵押,但不得超过其余额。借款人将房地产抵押给多家银行后,一旦破产破产,抵押房地产将难以实现。2.土地使用权风险。银行办理房地产抵押登记手续时,如果只办理房地产抵押登记,而不办理土地使用权抵押登记,抵押房地产将无法实现。此外,我国法律规定集体土地不得用于抵押。因此,农村集体土地用于抵押贷款的,必须转化为国有土地。3.登记期的风险。银行办理房地产抵押贷款时,贷款期限与抵押登记期限一致的,贷款到期后不能收回,抵押登记到期,银行不能处置抵押财产。1.土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,土地性质不同,处置难度也不同。划拨土地是国家在实施土地出让制度前,经政府部门批准,在土地使用者支付补偿、安置等费用后,或者将土地使用权免费交付给土地使用者的行为。土地出让是指开发商以有偿方式取得土地,并向土地资源部门支付土地出让金。该土地具有使用寿命,住宅用地70年,工业用地50年。银行办理房地产抵押贷款时,如果不注意土地的使用寿命,将给处置土地上的房地产埋下隐患。二、处置费用。对于土地出让性质的房地产交易,由于房地产开发商之前已经缴纳了土地出让金,在办理土地使用权转让时不需要再缴费;属于土地划拨性质的房屋土地,在处置房地产时,需要向土地资源部门缴纳一定比例的土地出让金。银行办理房地产抵押贷款时,如果不注意土地的性质,可能会增加抵押房地产处置费用。(4)土地使用变更的风险转让土地根据不同的使用,其价值完全不同,特别是工业、仓储等转让土地,由于成本低,如果可以转化为住宅、商业、旅游、娱乐等商业用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第五十六条的规定,建设单位确实需要改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意,报原批准土地的人民政府批准。借款人办理房地产抵押贷款后,擅自变更土地用途的,将仓库用地变更为娱乐中心用地的,国家可以依照中国法律免费收回土地使用权,银行将无法处置抵押房地产。(五)在建工程抵押的风险1建设工程价格优先。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件时,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建设工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包商的优先受偿权优于抵押权,不利于银行处置抵押财产偿还贷款。2.税收优先权。《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定:税务机关税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。该规定表明,只要纳税人在纳税人以其财产设定担保之前欠税,即纳税人先欠税,然后以其财产设定担保,税收优先于担保物权的私人权利。(6)根据《担保法解释》第五十四条的规定,共有财产抵押的风险,未经其他共有人同意,抵押无效。借款人用共同财产办理房地产抵押贷款时,银行不要求借款人与共同财产所有人签字的,自动丧失抵押权,形成风险。目前,评估机构管理不规范,房地产评估价格有时不公平,往往根据评估目的提高或降低评估价格。借款人申请贷款时,评估费由借款人支付。评估机构可以故意提高房地产的评估价格,使贷款能够申请更多的贷款;当银行拍卖抵押物时,评估机构会故意降低房地产的评估价格。(8)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定,人民法院可以查封被执行人及其支持家属生活所需的住宅,但不得拍卖、出售或偿还债务。根据本规定,借款人以唯一的住房办理抵押贷款的,法院、银行即使到期也无权处置抵押物。

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