二手房与新房贷款首付有什么差别

房地产专家指出，购买新房和二手房在贷款首付的计算方法上存在很大差异。办理新房贷款时，首付以购房时的市场价格为参考，但二手房贷款以评估价格为参考。所谓评估价格，是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房地产价值评估计算的。

一般来说，二手房的评估价格大多是市场价值的80%，部分房龄较长的房屋比例较低。

按照贷款金额上限等于二手房评估价格的80%的比例计算，买受人实际可获得的二手房贷款金额最高相当于全套房屋成交价格的64%，因此二手房买受人的首付比例将大幅增加。近期二手房市场回暖，但由于部分买家不了解二手房交易首付的计算方法，陷入困境。

值得注意的是，一些中介机构在签订合同前故意隐瞒真实的首付款，并在购买合同中明确了首付款的支付期限。这样，无论是选择退房还是逾期支付首付，买方都可能面临高违约索赔。

专家提醒，二手房买家应注意银行未批准贷款，购房合同自动终止等免责条款，以确保买方在贷款困难时免除高违约索赔。

2010年贷款买房省钱"四大宝典"

2010年初，多项调控政策组合准备出发，很多贷款买家不确定预期政策。在政策非常时期，还有一本省钱的贷款买房书。

宝典1了解还款方式

选择合适的还款方式也可以让借款人省钱。目前市场上常见的还款方式有等额本息、等额本金、双供等。还款方式有三种，从节约利息的角度来看，是双供>等额本息。借款人可以根据自己的实际情况进行选择。

宝典2巧用公积金

对于足月缴纳公积金的借款人，建议尽量使用公积金贷款。购买二套房时，公积金不受商业贷款二套房政策限制，仍享受首付20%、利率3.87%的政策。使用公积金购买政策性住房时，不仅可以享受10%的首付，还可以直接支付公积金账户中的余额。

宝典3选择不同的银行

借款人选择不同的贷款银行可以达到不同的省钱效果。从目前的抵押贷款市场来看，外资银行的本土化程度越来越高，国内银行的竞争意识越来越强，借款人的选择空间也越来越大。

◇内资银行

优势：了解当地借款人的需求，推出适合不同群体的贷款产品；国有银行、商业银行、信用合作社信用较高；银行分行、分行等业务网点密集，方便借款人还款。

缺点：部分国内银行在贷款细节上缺乏人性化服务，各部门在业务处理上衔接性差，管理体系和竞争策略不如国外银行成熟。

◇外资银行

优点:抵押产品丰富；一对一服务更人性化；提前还款无限，灵活方便，部分抵押政策灵活。

缺点：客户准入门槛高，一般要求存款一定数额的客户办理抵押贷款业务；借款人资格审查严格；营业网点少，本地化程度低。

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抵押购房

对于想省钱的借款人，也可以选择抵押消费贷款。建议使用抵押物购买借款人，尽量不要选择抵押贷款的形式，因为这是支付抵押贷款和商业贷款两部分，商业贷款部分利率可能上升1.1倍，对借款人会形成更大的还款压力。如果借款人选择抵押贷款和手头的积蓄来实现全额购房，他们可以在一定程度上避免第二套住房政策。此外，在目前的国家十一条政策中，第二套住房政策的利率尚不明确。建议借款人选择全额抵押购房相对安全。