股票股林秘籍：上海楼市“三张脸”

根据国家发展和改革委员会和国家统计局发布的统计数据，10月份上海房屋销售价格环比下降10月.1%连续三个月跌幅居全国第一；同时，上海二手房销售价格环比下降1%.2%也居全国第一。这意味着上海已经连续三个月成为中国房价环比下跌最大的城市。

　　同时，上海中原研究咨询中心研究部数据显示，10月份上海中心城区平均交易价格持续上涨，中心城区平均交易价格达到每平方米12063元。

　　由于交易量的相应减少，中心城市单一房地产的价格对区域平均价格有很大影响。例如，徐汇区的上涨幅度约为6000元/平方米，主要是由虹桥乐庭交易的推动。平均交易价格高达2.7万元/平方米，约占徐汇区10月份总交易量的1/3；受华府天地交易影响，10月份卢湾区平均价格达到25783元/平方米，在上海各区排名第一。

　　据说权威数据下降了，真正的市场反应是上升，相反的判断使真相复杂。

　　无论是下跌还是上涨，即使是这样一个简单的问题，上海房地产市场观察家的回答也可能是三思而后行。有些人甚至说，上海房地产市场有三张不同的脸。

　　数据脸:市场供需涂了一层面膜

　　2005年，上海建设配套商品房和中低价商品房，预售2000万平方米，上市总量近20万套。以配套商品房为主的中低价普通商品房供应占供应总量的65%。其中，闵行区推出了近200万平方米的重大工程搬迁配套商品房，主要分布在浦江、梅陇、吴泾、转桥、新庄、华曹、新庄工业区。

　　这些数据显示，上海配套商品房和中低价商品房的实际供应量巨大，潜在供应量也呈现出显著增长的趋势。根据上海市房地产局提供的最新数据，截至10月底，全市共有195块配套商品房，2371公顷土地已实施项目招标，可建面积约2500万平方米，新建面积1046万平方米，预售面积637万平方米。共有56块中低价普通商品房用地，705公顷用地已实施项目招标，可建面积约740万平方米。浦东、闵行、嘉定三个试点供应区首批项目已启动，卢湾、浦东的配售工作也将于近期启动。

　　在配套商品房和中低价商品房大规模供应的背景下，上海房地产市场供需明显逆转，影响房价波动。根据汉宇房地产市场研究中心的数据，11月上海住宅项目交易价格为7559元/平方米，去年同期为7623元/平方米。

　　这不仅表明上海房价已经回到甚至低于去年同期，而且由于供应增长预期，上海房地产市场将进一步监管。

　　但在许多市场参与者看来，这似乎不是真实的感觉。

　　另一组数据完全指向另一个判断:在上海住宅项目成交价格中，如果排除搬迁配套房因素，11月份上海住宅项目成交价格约为8700元/平方米，比去年同期上涨4.3%左右，仅低于2005年1月(9336元/平方米)和3月(9164元/平方米)的平均住宅成交价格。这两个月被公认为上海房价的高峰期。

　　根据交易结构分析，今年年初交易的房屋比例很小；9月份，低价移动配套房开始占总交易量的10%以上。只有消除搬迁配套房的影响，商品房的交易价格才能与时间坐标相比。这样，二手房成交价格的下跌远不如人们想象的那么大。当然，除了配套房的大量上市因素外，次新房成交量的快速下降也使价格保持在较小的波动范围内。

　　闵行区这种现象最为明显。根据汉宇房地产市场研究中心的数据，上海外环以外的商品房价格从5月份的6461元/平方米跌至11月份的4408元/平方米，跌幅高达31.7%；特别是闵行区，吴泾紫晶南园、浦江镇浦江新城等大型搬迁配套房价格约5000元/平方米，加上轨道交通和公共交通建设，促使搬迁户把重点放在这些楼盘上——这些原本会成为次新房市场的生力军，最终还没有形成。

　　在房地产市场调整阶段，一、二手房地产交易相对低迷；两1000万项目配套住房提供的市场交易量在一定程度上扩大了市场需求；但与整个市场需求相比，它不是主流。同时，明年两年新建商品房的供应量也将以不低于配套住房的速度增加。

　　也许明年的市场数据更有说服力。

　　话脸:声讨开发商脸红

　　如果回到半年前，看跌或看涨的问题仍然会引起房地产市场公众舆论的一定兴趣。随着时间的推移，公众舆论的焦点已经聚集在开发商何时可以大幅降价上。当房价仍然让许多消费者感到明显的购买压力时，学者和专家都开始证明房价将会下跌。

　　从上海房地产市场的10月拐点理论到几年大幅下跌，可能是因为目前的房价不能满足大多数购房者的期望，所有的声音都指向了似乎应该更低的房价。

　　然而，房地产市场的价格似乎并没有按照这些话改变。汤臣一品等超级房地产也在继续推出，似乎在人们的伤口上撒了一把盐。

　　因此，开发商自然成为公众舆论的目标——房价应该继续下跌。主动权显然掌握在他们手中。然后，房地产市场矛盾的聚光灯落在开发商和市场之间的博弈中，市场开始等待开发商资本链的断裂，希望开发商主动降价。

　　北京华源集团总裁任志强公开表示：没有巨大的利润支持，品牌公开表示:没有巨大的利润支持，品牌无法打造，所以房地产品牌应该有暴利。任老板一言惊四座，引来一片声讨。即使他后来说他没有发表这样的评论，风暴仍然让开发商作为一个群体愤怒——赚了很多钱，在每个人都等待他们的利润降价的关键时刻，不仅不能提供令人满意的价格，而且做这样一个便宜也卖好的事情，自然不能逃脱批评。因此，舆论深化了争议：房地产的建设成本和利润构成应该是透明的。

　　开发商过得怎么样？万科利用市场低迷的机会离开上海；顺驰甚至以公司调整为由裁员了30%。更不用说很多开发商长期出现资金链危机的说法是真是假了，这些房地产老板的行为似乎值得思考。

　　市场面：假笑应对买家

　　即使我们不知道开发商的内部资金是否有问题，让整个市场感到高兴的是，自今年6月以来，一些房地产开始大幅降价。起初，这一轮降价低于周边楼盘19%的新定价挑起了这一轮降价大战的起源，迫使周边同类楼盘降价。当降价楼盘越来越多，降价幅度逐渐达到20%甚至30%时，很多打算买家惊讶地发现，他们喜欢的楼盘价格变化不大。

　　为什么会这样？

　　典型的说法是这样的:虽然现在很多楼盘都祭出了降价的旗帜，降价往往超过10%，但并不典型；但更典型的是，价格真正达到这种降价的往往只是一个楼盘里少数的房子，而这些房子要么在街上喧闹，要么一年四季都没有阳光，要么楼层不尽如人意——大部分楼盘，仍以原价销售-或降价幅度远小于其宣传力度。

　　许多等待房价下跌的观望者对这样一个现实的市场感到失望。

　　当然，上海也有一些房价确实大幅下跌的房地产；与此同时，二手房市场可以找到相当便宜的二手房，这无疑令人兴奋。