股票股林秘籍：三地楼市“表情不一”

今天，2005年，中国人民银行出台了取消个人住房贷款优惠利率的政策。随后，出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策措施，如新老国八条，一路飙升的中国房地产市场也开始走上漫长的调整之路。北京、上海、广州的楼市在国家和地方政府一系列税收、金融等政策措施的影响下，也出现了不同的表情。

　　在房地产市场宏观调控实施一周年之际，回顾过去一年北京、上海、广州房地产市场的冷暖，不难发现有很多值得思考的地方。

　　北京、上海和广州可以说是房地产市场宏观调控的重点关怀地区。然而，由于市场本身的不同情况，三个房地产市场演绎了不同的故事。

　　上海：走下巅峰

　　今天是2006年上海首届大型房展——上海之春的首日。一年前的今天，在央行开始采取行动之前，上海市政府实际上意识到房价长期快速上涨的严重性，并出台了一些地方措施来调控房地产市场：一方面，调整供应结构，努力实现中低价普通商品房总供应的65%；另一方面，出台了一些金融和税收辅助政策，如对持有房地产不到一年的转让征收营业税，取消转让抵押，提高多套购房贷款利率等。

　　在一系列从国家到地方的宏观调控政策下，上海房地产市场交易量受到明显影响。根据中原，2005年7月，上海新房市场成交量跌至谷底，仅为77.91万平方米。然后逐渐稳步回升，但2005年9月至11月的三个月内，平均住宅成交量仅为154万平方米，相当于2005年1月成交量的55%；交易价格回升缓慢。除了个别房地产的大幅回调外，其他房地产仍保持稳定趋势。

　　美联物业上海地区副总经理冯宏瑞表示，2005年上海二手房市场交易先涨后跌，涨幅明显下降。2005年1月至4月，上海二手房市场沿袭2004年成交量趋势，成交量逐月上升，6月首次下降，进入盘整期。2005年7月至9月，月成交量分别为97万平方米、98万平方米和97万平方米。二手房市场直到第四季度才走出低迷。

　　北京：逆市大涨

　　宏观调控实施后年后，由于各项政策的不断影响，北京房地产市场的土地供应量明显减少。根据北京市中原房地产研究部提供的信息，截至2005年12月8日，北京市土地招聘、拍卖、挂牌市场共交易土地272公顷，远低于2004年同期。宏观调控政策不仅让买家开始持币观望，也对开发商产生了相当大的影响。2005年，北京批准预售普通住宅面积约1882万平方米，较2004年同期下降10.2%。

　　但权威报告指出，自2004年下半年以来，北京住房价格呈现加速上涨趋势，2005年势头更加明显。商品房预售平均价格达到每平方米6725元，比2004年上涨19.2%，甚至超过上海每平方米6698元。在抑制房地产市场过热的背景下，北京房价大幅上涨。

　　分析师指出，北京房地产市场住房价格上涨的根本原因是商品房市场供应短缺。一方面，北京住房市场化的进展导致了需求的显著增长，为价格上涨积累了巨大的能量。另一方面，北京房地产市场的竣工面积与销售面积之间没有太大的差距。如此紧张的供求关系肯定会导致价格上涨。一位业内人士指出。

　　广州：前景不明

　　广州房地产市场相对成熟，市场形势相对稳定，也受到宏观调控的影响。统计显示，2005年1月至10月，广州新建商品房供应仅531.92万平方米，受供应减少限制，2005年新建商品房交易登记面积同比下降4.7%。

　　广州中原房地产研究部分析师指出，由于供不应求，去年广州房价从年初开始一路上涨。2005年，广州新建商品房平均交易价格为每平方米5114元，比2004年上涨496元，上涨10.7%。这也是广州新建商品房平均交易价格自2000年以来首次突破5000元/平方米。

　　随着自住需求的增加和新房市场流通的减少，二手房市场供需不均，房价呈上升趋势。分析师指出，一些政策不确定性和开发商宣传的‘荒地理论’让市场感到困惑，买家开始观望或转向低价二手房市场。