按揭贷款购房是否可以退房

一些消费者在购买商品房后有时会感到困惑：抵押贷款是否可以退房的答案是肯定的，并且有法律依据。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以终止合同：

(一)因不可抗力无法达到合同目的；

(二)当事人一方在履行期满前明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；

(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人因逾期履行债务或者有其他违约行为而无法履行合同的；

(五)法律规定的其他情形。

可以看出，只要开发商有上述情况，如严重逾期或质量差，符合法律或规定的终止条件，买方就可以依法终止购买合同。

需要提醒消费者，购房与银行之间的贷款关系是独立于房屋销售关系的，因此，购房合同的终止并不同时终止贷款合同。也就是说，虽然买家不买房，但由于与银行之间的债权债务关系仍然存在，贷款必须偿还。如何偿还？首先，由于购房合同终止，开发商从买方处获得的所有购房款项均应返还给买方。然后，买方应按照《贷款通则》第三十二条第五款的规定提前偿还贷款，并与银行协商将剩余贷款本息（部分本息已按月返还）提前返还给银行。

事实上，这种还款方式是一种理论上的做法，在实践中很难这样做，因为买方购买的房子已经抵押给了银行。如果买方拿到钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或出售已设定抵押的买方购买的房屋。但此时房屋已不再属于买方，对房屋的处罚将损害开发商的利益，开发商永远不会遭受损失。因此，开发商只能将应退还的购房款分为两部分，其中属于买方首付款的部分直接退还给买方。买方向银行借款的部分直接返还给银行，并视为买方已提前向银行还款。

银行根据《中国人民银行个人管理办法》第三十条的规定：“抵押人或者质押人按照合同规定偿还全部贷款后，抵押物或者质押物返还抵押人或者质押人终止贷款合同”。

中国第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，如果债权被消除，抵押权也被消除”。贷款合同终止后，抵押权将被消除，当事人应当办理有关终止手续。

在以抵押贷款购买房屋时，买方通常被要求为其购买保险，保险受益人为贷款银行。终止销售合同必然涉及保险问题。由于法律关系是除房屋销售关系和贷款关系外的另一种独立的法律关系，保险问题有其自身的特点。

根据《中华人民共和国保险法》第十四条的规定：“除本法另有规定或者保险合同另有规定外，保险合同成立后，投保人可以终止保险合同。”也就是说，如果买方签订的保险合同中没有不允许退保的字样，买方可以在终止购买合同的同时终止保险合同。

《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，被保险人要求终止合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，被保险人要求终止合同的，保险人可以自合同终止之日起收取保险费，其余部分退还被保险人。”因此，消费者可以按照上述规定办理保险退款手续。