股票股林秘籍：17倍市盈率房子你买不买?

买，还是不买？北京的于悦小姐从来没有像今天这样迷茫过。

　　”我想在CBD(中央商务区)买套房，但是房价涨的真的有点快。四环外已经到了7000元。还能涨吗？能涨多少？专家、媒体、开发商什么都说。我真的不知道这房子是否应该买。”于悦说。

　　有很多人像于悦一样感到困惑和困惑，不仅是北京人，还有深圳人、天津人和上海人……

　　”17倍市盈率”的北京楼市

　　于悦在国贸工作，现在住在离开CBD近两年来，朝阳北路高端住宅云起，价格不断上涨。她住的房子租了56平方米，每月2000元。房子建于2004年，当时6000元/平方米。现在小区三期快建好了，收盘价8000元/平方米左右。

　　经过简单计算，她住的房子年租金回报率为7.1%(2000*12/56/6000)。即使买了新房，以现在的租金出租，年租金回报率也达到了5.4%(2000*12/56/8000)。

　　6%左右的年租金回报率在北京很常见，即使是房价上涨最快的房地产之一，R&F城也能实现。21世纪房地产公司专门从事二手房交易的美国中介机构专家告诉我们，R&F城也有56平米的小户型，月租金3000多元，年租金回报率6%。

　　6%的年租金回报率的概念是什么？如果用股市分析投资价值的主要指标——市盈率来衡量，北京楼市的市盈率是16.7倍。当然，我们还没有考虑股市的股息只能分成净利润的一部分，几乎不可能是全部，而房地产的租金收入是全部。

　　此外，北京房地产的租金收益率正好等于或略高于5.58%的一年期贷款利率。也就是说，如果我们认为商业银行的贷款利率是社会投资的平均收益率，那么房地产的租金收益率相当于社会的平均收益率。租金收益的风险小于其他投资。

　　即使只是这个小账，房地产的价格也不会太高。更重要的是，如果我们从更宏观的角度来看，房价当合理的。

　　宏观视野房价飙升

　　除了土地供应等短期因素外，流动性过剩和人民币升值是中国房地产价格上涨最重要的两个宏观原因。

　　流动性过剩是由中国长期低利率造成的。然而，这不仅是中国的问题，也是全世界流动性过剩的问题。在过去的八年里，美国房价连续年涨幅超过10%。

　　在连续10多次加息后，自去年年底以来，美国的长期利率逐渐上升。目前，美国30年期住房抵押贷款利率已上升至6.49%，这是四年来的最高水平。随着流动性的逐渐收紧，美国房地产价格的上涨停止了，但到目前为止，价格还没有下跌，美国分析师普遍认为下跌空间不大。

　　事实上，美国的房价并不是涨得最快的，其他西方国家的房价涨得更高。在经济发展速度仅次于中国的印度，硅谷班加罗尔的房价在过去一年中上涨了30%，孟买在港口城市上涨了25%。

　　流动性过剩不仅会导致房地产价格的上涨，还会导致矿产、石油、金属、作物和股票等所有资产价格的大幅上涨。这就像涨船一样。

　　目前，中国的利率仍处于历史低位。如果流动性不收紧，仅仅依靠供应的小调整，就很难发挥重要作用。

　　除了流动性过剩等全球性问题外，中国还需要面对自身独特的问题——人民币升值压力。因为人民币升值意味着所有以人民币计价的资产都应该升值。对于海外套利基金来说，在所有以人民币计价的资产中，有什么比每年租金收入稳定6%以上的房地产更有吸引力？

　　此外，房地产的投资属性也决定了其价格上涨的方式。众所周知，对于一只股票来说，如果市场确定一个月后能涨50%，那么这50%的涨幅肯定会以极快的速度实现，而不是等到一个月。同样，房地产也是如此。如果你能确定5年后人民币可以升值20%，尽管短期汇率由中国人民银行决定，但今年房地产价格必须上涨20%。

　　当然，房地产是一种投资产品，也是一种消费品费品。正是它的双重属性决定了它的价格一方面受到未来收入预期的影响，另一方面也受到供求关系的影响。作为消费品，消费者对房地产的需求也是决定房价的重要因素。我们只是估计一些大城市的消费者需求不足。

　　中国房地产行业不成熟

　　中国房地产市场发展时间不长。以北京为例，真正的商品房占据主导地位不到10年。在不到10年的时间里，通货紧缩也经历了一次。可以说，房地产市场还没有经历过一个真正完整的周期。因此，各方对房地产市场发展的看法还不成熟。

　　这种不成熟主要体现在对需求估计不足。在过去的两年里，我们经常听到专家说，当中国均GDP超过1000美元后，消费结构将大规模升级，汽车和住房消费将成为主导消费品。然而，当这种消费结构升级真正到来时，我们可以看到，由于供应难以满足需求，价格上涨引发了恐慌和泡沫，认为房地产市场是虚荣的。涨幅一高是虚火吗？似乎也不尽然。

　　众所周知，汽车是纯消费品，其产能可以迅速扩大。因此，面对体制的转轨和市场的开放，经过一段时间的短缺，汽车的供应迅速增长。房子和汽车不同：一方面，土地相当稀缺；另一方面，房屋的生产能力不能翻倍。因此，由于各种原因，许多消费者对房屋的需求仍然没有得到满足，这是可以肯定的。

　　从总量来看，据建设部统计，2004年全国商品房销售面积达到3.4亿平方米，2005年增速约为20%。据专家估计，由于城市化进程加快，农村每年进入城市的人口为1500万。仅考虑到这一因素，城市人口平均每人居住面积为27平方米，与当前城市人口人均居住面积相当。在一些大城市的热点地区，这只是一个平均数字，增长更快。

　　以天津滨海新区为例。根据规划，十一五期间，滨海新区核心塘沽区人口将从60万增加到140万。然而，根据一些房地产公司的内部计算，五年后，该地区可能达到300万人口，增长率是四倍。从目前的供应增长速度来看，很难满足需求的要求。

　　此外，除了新的城市人口外，我们还必须考虑到城市人口对改善生活条件的需求，特别是越来越大的中产阶级。万事达卡国际组织首席经济顾问王月魂预计，中国中产阶级(年收入5000美元)数量将从2004年的6500万增加到2020年的6.5亿。平均每年增加3656万人。即使这些中产阶级在未来15年需要10平方米的住房改善，这部分需求也将达到每年3.66亿平方米。现阶段这些需求将集中在大城市。

　　城市化带来的初始需求和消费结构升级带来的改善需求相当大，我们没有权威的统计或估计。

　　房地产市场的不成熟也体现在许多方面：例如，在土地监管方面，政府不能给社会一个稳定的预期；例如，在生活概念方面，每个人都必须有自己的房子吗？自住率(住自己房子的比例)越高越好吗？比如人均收入年增长率和房价涨幅在10%左右的时候，有泡沫吗？政府和消费者对房地产行业的许多问题仍存在误解。