联合办公领跑者氪空间的“自营之道”

阴霾持续了近一周，北京的天空逐渐晴朗，会议室里的阳光越来越强烈，工作人员拉紧了窗帘。

站在LED在显示屏前，穿着黑色外套的刘成成特别自信。作为氪空间联合办公企业的创始人兼董事长，他将在氪空间总部会议厅分享自己的品牌战略。

就在几个小时前，氪空间宣布获胜One Hennessy进入香港市场，宣布国际化的第一步。一天前，氪空间刚刚公布“让办公室更好”提出未来100天的使命“小目标”：在北京和上海新开了12个社区，新开了近10万平方米，新增了1万多个工位。

前线动作频频传播。显然，氪空间已经成功举办了今天的战略发布会“造势”。

氪空间作为先的联合办公企业，氪空间似乎呈现出一种“厚积薄发”这意味着它正在迅速扩大领土和规模，为更多的中小型办公团队带来服务。氪空间将以什么战略加速发展？如何引领国内联合办公？

回到沟通会现场，这些问题将一一回答。

(一)自营模式

交流会议位于北京骏豪中央公园广场，与鸟巢、广州电视塔、上海中央大厦、台北101等知名建筑一起获得评价“当代中国十大建筑”新总部位于氪空间豪华。

资本加持后的氪空间显示“富创业”气势，也开始了高举高打的道路。

会议室采用亮黄色灯光，风格简洁活泼。氪空间最近调整了会议室的颜色布局，据说会让人更加“快乐”，当然，他们也换了新的logo。

“今天我想告诉大家的是，氪空间在今天的这个时间点，我们已经成为这个行业绝对营的第一个。”刘成城豪言壮语。

刘总骄傲的是，氪空间的管理面积已经达到22万平方米，更重要的是，这些场地都是自营场所。

这个数字比上个月增长了120%。今年以来，氪空间“拿地”这是氪空间目前的加速布局策略。仅今年1至4月，新增签约面积已达15万平方米。“预计到今年8月底，氪空间自营管理面积将超过30万平方米，这将是中国联合办公企业自营面积最大的量级。”

联合办公的本质是创业维度“共享经济”，这种模式将大大降低企业家的成本，更重要的是，它可以使企业家更加“专注”当然，创业本身也有更多的科学和社会成分。

但这种共享经济，在Wework当它在美国流行时，在大洋彼岸的中国有着不同的习俗。获得政府的补贴和支持，加入和代理模式的疯狂增长似乎并不那么顺利。

这就是为什么氪空间选择重资本的自营模式。刘成表示，自营是为了统一高标准的快速扩张。从目前氪空间的发展速度来看，平均每月新增面积达到4万平方米，这也成为刘成城拒绝收购扩张的原因。

“氪空间一个月的新面积可以在这个行业排名第三。没有必要购买一个不到4万平方米的同行。此外，其产品质量和服务质量需要升级到与氪空间相同的标准，这对我们来说毫无意义。” 刘成城表示，反而按照现有标准扩张，速度更快。

业内专家认为，在中国推动创业的背景下，园区和土地实际上是最重要的，这为氪空间的选择提供了良好的支持。

当然，自营模式也体现在产品的制定标准上。统一的装修、统一的办公设备和基础设施将大大降低成本，这需要规模的支持。

“经过计算，我们的装修成本将达到20%左右—家具采购成本将比市场降低30%。” 氪空间总裁钟舒说。

钟舒认为，一个好的办公空间是组织行为和现代沟通工作模式的智能解决方案。氪空间在这方面做了很多努力，基于人性化的设计，以提供更智能、更舒适的办公空间。

“例如，我们用这个房间T6灯管，在空间设计中会充分考虑照明对人的影响，会计算空间照明。”氪空间触及用户体验的每一个细节，甚至地板材质、桌椅角度、水吧设置都有专门的设计和布局。

他认为氪空间在“产品配置”综合采用最适合办公场景的空间规划，配套智能空间管理系统。装修和项目管理系统都由专业团队管理和控制。

事实上，氪空间的高标准统一模式已经成为联合办公行业的高端样本。这种务实、贴近企业家的理念和实践似乎取得了良好的效果。

“目前氪空间大部分社区，单体已经盈利”，刘成城说。

按照行业发展的时间线，我国联合办公产业有三种形式。

第一个联合办公企业项目主要由政府支持发展，在政策优势下，企业可以以较低的价格获得土地和办公空间，加上税收、补贴等政策优惠，建立相对完整的联合办公空间，如早期地方创业孵化园区、以德必易园为代表的创意园区等。快速集中企业家，我们在一起“联合”办公。

第二批是一些企业在响应政府创业需求的背景下，创造创业空间，也可以从政府获得较低的地块，享受补贴等政策红利，促进投资推广。另一种形式是建立以投资者和投资机构为主体的大规模创新空间。他们集中了以前投资过的企业，可以以较低的成本运营，并在多领域企业聚集的基础上实现投资后互助，形成内部循环。

第三批是以星河互联为代表的创业园区。idea企业“招聘”合适的企业家实施项目创业，并提供匹配的资本和其他资源，以及统一的技术和财务支持。这种模式通常被称为“包养式创业”。

对空间是典型的第二批创业者。刘成城说，“氪空间也与许多政府合作”。但与许多政府支持的孵化器和其他机构不同，它的选择“以市场化的方式合作，确保长期生存”。

但与众创空间的竞争格局相比，氪空间并没有采取快速征地、快速扩张的方式，“集合”许多初创企业选择从自营方面取得突破，注重企业家的实质性工作经验，进行精细操作，形成高服务标准等分层游戏。

(二)追求标杆

凡事应时而生，应势而为。

氪空间诞生于2014年4月，是创业创新的热潮。同年9月，国家提出“大众创业创新”口号。几个月后，“双创”作为标志性词汇，它开始流行起来，并被前所未有地写入政府工作报告，以鼓励创业的热情和地方政府在税收和资金方面的支持。

创新创业浪潮开始涌现，初创企业数量迅速增长。

尤其是在“双创”2014年，新注册企业增速达到45.88%峰值(国家工商行政管理总局数据)，2017年，国内新注册企业数量达到605.9万家。新企业数量每年持续增长100万。

大量新企业的诞生意味着需要相当大的办公空间来提供场所支持，而对于初创企业来说，场地和办公成本是企业的大比例硬成本。

在这种情况下，可以通过共享办公空间、设施等资源来降低企业特别是中小团队的成本和门槛，这是比较Wework出生的美国更为迫切。因此，专注于“为中小企业提供创业场所”联合办公服务企业也蓬勃发展。

2015年，为中小团队提供场地支持的联合办公机构呈现大爆发趋势，也使今年被称为“联合办公元年”，全国众创空间4471个(科技部数据)。经过两年的稳步增长，2017年，这一数量超过5500家，呈现出明显的沉淀状态：一些管理不善的大规模创新空间相继关闭，行业竞争加剧，精细运营时代即将到来。

咨询机构沙利文认为，未来五年，中国联合办公市场预计将继续保持快速增长，到2022年，市场规模将达到4092亿元。随着大量资本的进入，市场将在2018年迎来第二个小的增长高潮，并进入增长期。现阶段，联合办公的商业模式基本成熟，将越来越被更多的企业接受。

此时氪空间，选择加速扩张和布局，显然“得天应时”。

2016年1月，氪空间从36氪分开，获得A轮融资。原京东集团副总裁钟舒担任氪空间总裁。氪空间开始以联合办公为载体，实施大规模运营，定位为全球化发展。

此后，氪空间团队继续扩张，去哪里？CFO朱小路、前滴滴资深副总裁陶然陆续加盟，分别担任氪空间CFO、CMO。明星团队的初步建立实际上是氪空间“高举高打”战略初定时。

2016年6月，第一个氪空间社区正式开业。当时的行业竞争正处于白热化阶段。第一个氪空间社区开业一个月后，WeWork正式进入中国市场，首站落户上海；当年8月，优科工厂完成B轮融资后，估值已超过70亿元，跻身独角兽行列。

“后进者”氪空间开启了赶超之旅，自营模式+扩张策略迅速吸引了业界的关注。

截至2018年4月，氪空间在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉等10个城市拥有40个联合办公空间，氪空间自营管理面积已达22万平方米，提供3万多个站，为近3000家企业和2万名会员提供服务。

自营带来的统一服务模式也使氪空间受到资本的青睐。它很快完成了IDG多轮融资，如资本、普思资本、中民投资本等。

今年1月11日，氪空间再次完成6亿元Pre-B轮融资。

资本似乎认识到氪空间的战略路径。去年年底在香港首次实地考察后，本月22日，氪空间宣布租用了位于湾仔的华茂轩尼诗道1号One Hennessy大楼11层至19层共7层，面积8.3万平方米，定于2019年初完工。此外，氪空间正在积极寻找香港岛和九龙的其他地方。

“我们希望今年在香港推出第一个联合办公空间社区”，氪空间副总裁钱啸说，“我们对香港市场非常乐观。用户需求充足，空间可以盈利。香港办公楼空置率低，租金上涨空间大。“截至4月底，中环和金钟的空置率仅为1.9%。这意味着氪空间未来的收入具有更好的发展潜力。

总的来说，坚持自我管理模式，建立自己的障碍已经成为氪空间竞争力的关键因素。在此基础上，持续盈利、保持服务质量等特点已成为其发展优势。这一切都指向了氪空间建立国内联合办公基准的战略意图。

“我们希望未来几年氪空间的规模会有很大的提升，到时候会有更多的人在氪空间工作，”刘成城说，“我们提出了1亿人快乐办公生活的愿景”。

“独角兽”氪空间的自营尝试是否能像京东在电子商务领域的强劲崛起还很难确定。但在刘成城高举高打的旗帜下，这个目标似乎并不遥远。