房地产商与贷款银行的合作流程

一、房地产审查

借款人申请前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的房地产进行审核。房地产审查的操作流程如下:开发商申请→项目调查→审查、审批→签署项目合作协议→贷后监管。

信用社(部)要求房地产公司(以下简称开发商)提交以下信息：

1.书面申请；2.公司信息，包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法定代表人或授权代理人证书、股东大会决议等；3.项目信息包括房地产开发企业资质等级证书、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设项目建设许可证、，国有土地使用证、工程预算资料、商品房预售许可证等。4.农村信用社认为需要提供其他信息。

项目调查的主要内容包括程序的合法性、项目资金的到位、项目的基本情况、市场前景和效益。项目实地调查、核实资料和项目情况后，撰写调查报告，并将调查报送审查部门。经批准后，与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款的操作流程

具体流程如下：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订贷款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

(一)借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房屋必须封顶现有房屋或多层主体结构，高层建筑必须完成总投资的三分之二以上。借款人需填写个人购房贷款表并提供以下信息：

1.借款人身份证(居民身份证、户口簿或其他有效居留证)；

2、婚姻状况证明（已婚证明或婚姻登记机关出具的婚姻证明，未婚证明）；

3.不低于房价30%的首付凭证；但首付比例不低于90平方米以下积小于90平方米的，首付比例不得低于20%；购买商业立面的首付比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的具有法律效力的商品房销售合同；

5.共有人同意以所购房屋作为抵押品的证明；

6、借款人的家庭财产和经济收入证明，如果借款人的家庭成员共同还款，双方应签署共同还款责任确认书，明确一方无法偿还贷款，另一方应继续承担还款责任。

(二)受理和调查

信贷部门收到上述信息，调查信息的真实性和借款人偿还贷款本息的能力，确定贷款金额和期限。调查的主要内容包括：

1.首付是否全额存入信用社开立的销售专用账户；2.房价是否合理，是否等同于当地同类物业的市场价格；3.借款年限和借款人年龄是否超过60年；4.抵押担保是否全额有效，共有人是否出具同意抵押的法律文件，必要时要求借款人提供房地产评估报告和其他权利证明。

(3)贷款审批

贷款审查部门重点审查：1。购买行为的真实性，防止借款人与开发商串通欺诈银行贷款；2。购买的房屋价格是否等于当地同类房地产的市场价格，必要时可委托具有房地产评估资格的机构进行评估；3。共有人是否发表法律书面意见；4。借款人偿还贷款本息的能力；

贷款审查部门提出贷款金额和期限后，可以与借款人、开发商签订个人购买贷款合同，并直接报有权审批人批准。在签订贷款合同时，经理主动向借款人和担保人解释合同条款。

贷款只有在借款人完成房屋保险、公证和抵押贷款预登记手续后才能发放。发放贷款时，信贷人应填写借据，借款人应签字或按指纹确定。同时，借款人应签署《扣款授权书》。信用合作社将资金直接转入开发商在信用合作社开立的销售账户，并通知借款人贷款已发放，开发商应出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成数据归档。