房地产抵押贷款的法律风险与防范

目前，全国房地产市场正处于冲击之中。虽然国家和地方政府继续出台监管政策和措施，但如果房地产市场下滑，将对银行的信贷基金构成巨大风险，其致命性不容低估。与担保贷款相比，房地产抵押贷款的风险较小，但目前房地产抵押贷款的法律风险较大，必须引起银行的高度警惕和关注。有必要对房地产抵押贷款采取有效的预防措施，失。

一、房地产开发抵押贷款的风险及防范

1、房地产开发应具有四证，根据建设部、国家计划生育委员会、财政部、土地资源部、中国人民银行、国家税务总局加强房地产市场宏观监管，促进房地产市场健康发展，未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设许可证，不得发放任何形式的贷款。按照《担保法》司法解释第四十八条的规定，抵押无效。没有四证的房地产属于违法建筑，银行不得向四证不均匀的开发商发放房地产抵押贷款。

2.房地产开发建筑承包商优于抵押权人。

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以督促发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不付款的，承包人可以与发包人协议折价，也可以申请人民法院依法拍卖。建设项目的价格优先考虑项目的折扣或拍卖价格。最高人民法院关于建设工程优先赔偿的批准第一条进一步明确规定：人民法院受理房地产纠纷案件和执行案件，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，建设工程承包商优先赔偿优先于抵押等债权。因此，如果借款人欠银行贷款（房地产抵押贷款）和建筑工程款，建筑工程款优先于银行抵押贷款。

银行应采取以下两种方式防范贷款风险：一是认真实施贷款三检查制度，认真做好贷前调查，查明房地产开发商是否欠建筑工程款；二是根据自主意义的原则，建筑商作出放弃建筑工程优先赔偿的书面承诺；第三，借款人要求建筑商对贷款本息承担连带担保责任。