常见的几个购房贷款利率问题解答

购房贷款利率

问:中国人民银行自2002年2月21日起降低住房公积金个人购房贷款利率后，今年是否调整了以前的个人贷款利率？

答：今年住房公积金个人购房贷款降息通知，实际发放时间为3月6日，根据中国人民银行2002年2月21日的要求，导致3月6日前半月银行部分住房公积金借款人仍按旧利率发放贷款，市公积金管理中心发布文件，要求住房公积金贷款受托银行按照中国人民银行的要求限制2月21日：贷款借款人在次年年初开始按相应利率水平实施新利率；贷款借款人按新利率实施，部分借款人按原利率调整利率和还款金额。

问:月等额本息和月等额本金哪个合算？

答：中国人民银行规定的个人住房贷款月等额本息和月等额本金的还款方式基本相同。如果贷款金额、年限、利率相同，支付和还款两种还款方式，第一次还款利息相等，根据借款人实际占用贷款本金时间计算应付利息，月等本金大于月等本息利息，这是由月等本金还款法形成的，不能认为月等本金还款合理，借款人选择哪种还款方式，应根据家庭经济收入和合理的资本投资确定，当前收入较高，未来可能减少借款人的收入，应选择月等额本金法，相反，可选择月等额本息还款方式。

问：提前偿还贷款的借款人是否需要支付涉及住房公积金贷款的违约金？

答：根据市住房委员会《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》，借款人部分提前还款，部分提前还款金额不得少于原贷款合同约定的6个月。借款人需要提前偿还全部贷款的，按照上海市住房公积金个人购购买贷款管理措施（以下简称管理措施）和贷款合同，应提前一个月向贷款银行申请，借款人支付应收利息，支付剩余贷款本金，委托银行不再收取贷款利息，按合同利率收取的贷款利息不予退还。根据现行《管理办法》，提前偿还所有住房公积金贷款和住房公积金余额，无需支付手续费和违约金。

问：借款人是否也向银行支付了未来几年的利息？

答:不，借款人支付的利息是按使用时间支付的，不包括未来几年的利息预摊。比如借款人借款10万元，期限10年，原年利率4.59%，月还款1040.73元。如果第一个月还款，贷款只用了一个月，还款本金658.23元，利息382.50元，第二个月还款本金660.75元，利息379.98元。按此类推，到期时应支付的总利息为2487.36元。如果还款到某个月，还有8万元的本金余额。经贷款银行同意，剩余本金将在结息日半月后的某一天提前归还，剩余本金将由单位发放的住房补贴，15天的利息将支付153元。前几年已收取利息1212.85元，按实际占用本金时间计算。当然，剩余12621.51元21.51元的利息当然不需要支付。