近期房地产优化政策进入密集落地期，引起了市场的广泛关注。
2023年8月31日，中国人民银行、金融监管总局发布《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量第一套住房贷款利率的通知》两项新政策，显著优化了首付比例、新发和股票贷款利率要求，明确了市场期待已久的股票抵押贷款利率的下调。
此外，自8月下旬三个部门联合发布《关于优化个人住房贷款中住房数量认定标准的通知》以来，各地推进了购买第一套住房贷款的“认房不认贷”。
8月30日，广州正式宣布“一线城市”认房不认贷”第一枪；第二天，深圳、中山、厦门、惠州、东莞、武汉宣布跟进；9月1日，上海和北京加快了“超出预期”的实施。到目前为止，包括四个一线城市在内的10多个地区已经正式宣布实施“认房不认贷”。
（来源：Wind、西南证券、国金证券、公共信息)
(来源:各政府官网、国金证券)
1、本轮新政“组合拳”涉及哪些调整？如何解读？
一是全国统一最低首付比下限，不再区分实施“限购”和不实施“限购”城市。
对于贷款购买商品房的居民家庭，第一套住房商业个人住房贷款的最低首付比例不低于20%，第二套住房商业个人住房贷款的最低首付比例不低于30%。最后，每个城市的实际首付比例仍然遵循“根据城市实施政策”的框架，可以独立调整。
在此之前，限购城市首付比下限为第一套30%/第二套40%。据中金公司统计，如果按照普通住宅的标准计算，新政后32个超高或高能城市的首付比例仍有下调空间。
其中，北上深第一套/二套首付比例下调空间平均为13个百分点和30个百分点，其他21个城市对应的第一套/二套下调空间平均为10个百分点和15个百分点。
(来源:中金)
二是将二套房商贷利率下限由LPR+60bp调整为LPR+20bp。
注：1bp=0.01%
早在去年5月，第一套住房的商业贷款利率下限就降至了LPR-20BP，但第二套住房一直保持着LPR+60BP。换句话说，这项政策实施后，相当于将第二套住房的商业贷款利率下限降低了40个基点。根据目前的5年LPR水平（4.2%），为4.4%。
根据央行2019年对中国城镇居民家庭资产负债情况的调查，中国城镇居民家庭住房所有权率为96%，其中一套住房占58.4%，两套住房占31%。据粗略计算，第二套住房贷款利率下调40bp，相当于整个房地产市场利率下调约12bp。
长城证券认为，本次调整的本质是“降息”，这不仅是8月份未降低5年期LPR的平衡，也是更有针对性的“变相降息”。
(来源:长城证券)
第三，今年8月31号前第一套商业贷款发放的股票，自9月25号起可向银行申请新发放的贷款替换，或协商变更合同利率水平。
这包括两个值得注意的要点：
首先，利率下调只针对第一套房。
央行主管媒体《金融时报》就“第一套房”的认定提到了以下三种情况。
①按照第一套住房政策实施的抵押贷款（即无论是否购买第二套住房，第一套住房贷款都可以享受这一优惠政策）；
②买房的时候，家里没有其他房子，但是因为“认房认贷”，房子是按照第二套房子的贷款利率贷款的。现在，该地区已经实施了“认房不认贷”的政策；
③买房不是家里唯一的房子，但是后续卖了一套以外的房子，这个地方实行了“认房不认贷”的政策。
由此可见，第二类和第三类家庭有望成为受益最大的群体。
(来源:广发证券)
其次，利率谈判的下限是原贷款发放时“当地”第一套房的下限。
股票抵押贷款利率的调整涉及两种方式：银行内转抵押贷款（即原贷款银行重新发放贷款）和协商利率的调整，预计大部分将按照协商利率调整的方式进行调整。
LPR上的“新利率”加点幅度，当原贷款发放时，城市首套住房商业个人住房贷款利率政策的下限不得低于原贷款。
图:部分重要城市首套住房商业贷款利率下限
(来源:央行、公开信息)
以北京为例，自2019年10月以来，第一套抵押贷款利率的下限是LPR+55BP。如果小挖在19年11月通过商业贷款购买了第一套住房，只有当前的抵押贷款执行利率高于LPR+55BP(即4.75%，6月20日前贷款利率调整为4.85%)，只有达到协商下调的资格，下调的底线是4.75%。
考虑到近年来一线城市第一套房加点下限没有调整，预计北京、上海和深圳的大多数贷款人将难以直接从这一轮股票抵押贷款利率的下调中受益，而三、四级城市的调整空间相对较大。
四是一线城市“认房不认贷”全面落地。
在此之前，一线城市实行“认房认贷”，即只要名下有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为两套，首付比例和贷款利率都会面临上升。
随着“认房不认贷”新政的实施，预计将提振置换需求和改善性需求，刺激房地产行业的复苏。
据《证券日报》报道，“认房不认贷”实施后，北京二手房于9月2日每天售出约1200套，比上周同期增长100%以上。当然，这一数据仍低于今年2月至3月周末的1500多套。（来源：证券日报）
2、影响是什么？
一是增强居民信心，缓解提前还贷压力。
政策层面关注股票抵押贷款利率的下调，一个重要原因是近年来居民主动“去杠杆化”，导致提前还款规模的上升。
在过去的两年里，内外环境经历了一些挑战，房价下跌、股市表现低迷、存款利率和银行金融收入下降，居民投资和金融管理出现了“资产短缺”。
根据五大银行披露的数据，目前市场存量抵押贷款年利率约为4.8%。换句话说，只有当居民自己投资理财的收益率能够超过4.8%时，保持现有的贷款余额才是一个具有成本效益的选择。因此，居民出于资产配置的考虑，在抵押贷款和存款/财务管理之间进行了“转移”。
图:2022年五大银行股票个人贷款情况
(来源:平安证券，以上不构成个股推荐)
随后，随着股票抵押贷款利率的降低，部分股票贷款利率将接近新贷款利率，金融产品带来的收益率利差将缩小，商业贷款替代的套利空间也将被压缩，这确实有助于减少居民提前偿还贷款的动机。
二是稳定房地产市场预期。
更重要的是，房地产是中国居民信贷扩张的主要载体，承担着居民50%以上的财富配置，关系到经济基本盘的稳定。
(来源:华泰证券)
虽然从长远来看，房地产供需关系发生了重大变化，供应短缺时代已经结束，房地产供给侧仍是长期最重要的趋势，短期政策不会明显违反长期规律，但当长期问题短期快速、激烈时，政策仍有客观需求的平稳速度。房地产“组合拳”相关政策的出台有望缓解居民信心不足，从根本上缓解房地产造成的负面情绪。
从历史经验来看，政策预期是决定房地产板块市场开盘的核心因素，板块跟随政策紧缩预期的涨跌。因此，房地产、建材、家电、家居等预计房地产后周期产业链仍将反复活跃。
当然，尽管资本市场的预期改善总是处于房地产市场的曲线之前，但随着时间的推移，未来房地产行业的持续上升和稳定仍需要有效的基本面修复，特别是房价的稳定和销售的复苏。
第三，可能会提振消费者的需求和意愿。
据《证券时报》报道，接近监管的人士表示，首套住房商业个人住房贷款利率调整后，数千万居民和数亿居民的财务负担将显著下降，平均利率下降约为0.8个百分点。据估计，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可达25万亿元。(来源:证券时报)
在最乐观的情况下，如果25万亿股票贷款利率整体下调0.8%，相当于居民年利润约2000亿元。如果全部用于消费，相当于2022年社会消费品零售额的0.45%，这也有助于正在复苏的居民消费。
当然，由于这种“利润分享”是每月释放的，提振居民的可支配收入是一个逐渐生效的过程。例如，根据100万元的抵押贷款和25年的同等本息还款，个人贷款利率下调80个BP可以减少借款人每月约450元的供应。
虽然具体更换比例仍有待观察，但如果部分计划提前还款的资金被挪用消费，450元的影响将更加可观。
第四，银行存款利率可能会进一步降低，以对冲净息差的压力。
随着存量抵押贷款利率的调整，确实会对商业银行目前处于较低水平的净息差产生一定的影响。但根据国联证券的计算，股票抵押贷款利率下调对上市银行息差的影响为-5.27BP。如果考虑第一套房、第二套房、城市政策和借款人资格，实际影响将小于计算结果，整体可控。与此同时，再次降低存款利率对冲也成为预期的选择。(来源:国联证券)
据《证券时报》8月31日报道，许多全国性商业银行从9月1日起再次降低存款上市利率，其中一年期10个基点，二年期20个基点，三年期和五年期定期存款上市利率25个基点。（资料来源：《证券时报》）
(以上不构成个股推荐)
影响是，过去居民习惯的“低风险”理财方式必然会发生变化，即使仍有许多犹豫，居民资产从房地产市场和银行存款逐渐流向资本市场也将成为《纽约时报》的趋势。
对于a股市场来说，资源产品、大消费等顺周期行业近期表现明显。核心逻辑是站在经济、估值和情绪三个周期的底部。在高赔率下，政策预期升温，前期资金配置低，导致资金布局涌入。
近期资本市场频繁出台的优惠政策，叠加房地产政策的实际实施，实际上将进一步证实和加强这一逻辑。
目前，适度放松房地产、促进私营经济发展等声明表明，阶段性的“政策底部”已经出现。考虑到海外经济周期和明年的经济增长目标，未来更强大的“政策储备”可能会给第四季度市场留下持续的政策期望，并可以战略地看到更多的股票市场机会。
俗话说，既然已经在底部了，怎么走都是向上的。此时此刻，我们不妨坚信价值规律和投资常识，关注“底部信号”带来的性价比。
(文章来源:华夏基金)
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